Projekty domów

Projekty domów – co trzeba wiedzieć przed budową?

Pomimo coraz bardziej zróżnicowanej oferty polskich deweloperów, nie maleje popularność budowy domów jednorodzinnych przez osoby prywatne. Prywatni inwestorzy doceniają między innymi fakt, że podczas prac budowlanych można wykorzystać własny projekt domu. Trudno ukryć, że domy wznoszone przez deweloperów w ramach nowych osiedli często wyglądają bardzo podobnie, co zniechęca wiele osób. Do budowy własnego domu może motywować również fakt, że wiele osób dziedziczy lub otrzymuje w ramach darowizny działki stanowiące rodzinny majątek. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych na otrzymanym lub nabytym gruncie, potrzebny będzie oczywiście projekt domu. W Internecie znajdziemy bardzo wiele firm, które oferują popularne projekty domów jednorodzinnych do późniejszej adaptacji. Warto pamiętać, że w przypadku takich projektów oprócz kwestii technicznych oraz finansowych ważne są też aspekty praktyczne i prawne. Właśnie dlatego przygotowaliśmy dłuższy artykuł, który objaśnia kluczowe tematy związane z projektami domów. Nasze opracowanie wyjaśnia między innymi to, czym różni się projekt indywidualny domu oraz gotowy projekt domu. W pierwszej kolejności warto jednak omówić podstawowe kwestie związane z samym projektem budowlanym oraz jego definicją. 

Czym właściwie jest projekt domu jednorodzinnego?

Najpierw trzeba wyjaśnić, czym w ogóle jest projekt domu. To ważna kwestia, z którą w praktyce niestety bywają związane nieporozumienia. Dotyczą one między innymi tego, że na rynku łatwo dostępne są gotowe projekty domów (zwane również projektami typowymi). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że takie gotowe i niedrogie projekty domów nie spełniają wymogów określonych przez prawo budowlane. W związku z tym, konieczna staje się ich adaptacja, za którą trzeba będzie dodatkowo zapłacić. 

Ustawa prawo budowlane to akt prawny, który bez wątpienia jest niezmiernie ważny dla każdej osoby planującej budowę domu. Istotne wydają się również rozporządzenia wydawane na podstawie wspomnianej ustawy. Znajdziemy w niej między innymi definicję projektu budowlanego. Ustawa prawo budowlane nie definiuje wprost, czym jest projekt domu, ale bardzo dokładnie wymienia jego elementy. Jeżeli natomiast chodzi o ogólną definicję projektu domu (nie w rozumieniu prawa budowlanego), to można przyjąć, że takim projektem jest zestaw dokumentacji wystarczający do właściwej realizacji inwestycji pod kątem technicznym oraz prawnym. W naszym artykule ze względu na jego specyfikę piszemy wyłącznie o projektach domów jednorodzinnych. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że podobne projekty są wymagane również w przypadku realizacji innych inwestycji budowlanych. Na stronach internetowych, gdzie można znaleźć gotowy projekt domu, czasem prezentowane są też ciekawe projekty domów wielorodzinnych oraz innych większych budynków. 

Prawo budowlane podkreśla, że projekt domu powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wspomniana decyzja zwana potocznie „WZ-ką” jest potrzebna, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje jeszcze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Projekt domu jednorodzinnego powinien być zgodny również z takim planem oraz przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej. Obowiązujące regulacje mówią dodatkowo, że treść projektu (podobnie jak jego zakres) musi być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania budowy. Popularne projekty domów jednorodzinnych oczywiście są o wiele mniej skomplikowane niż projekty dotyczące np. szkół lub biurowców. Tym niemniej, nawet projekt małego domu po wydruku będzie bardzo obszerny objętościowo. 

Co powinien zawierać projekt domu jednorodzinnego?

Wszystkie projekty domów stanowiące podstawę do rozpoczęcia inwestycji zgodnie z przepisami prawa budowlanego, powinny zawierać wymagane elementy. Obecność takich elementów projektu stanowi gwarancję, że procedura związana z pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy domu przebiegnie prawidłowo. Poniżej opisujemy elementy projektu domu, który można złożyć w urzędzie. Warto dokładnie przeanalizować tę listę i sprawdzić, czy interesujący nas projekt jest kompletny w świetle ustawy prawo budowlane. 

Zgodnie z ustawą prawo budowlane, projekty domów jednorodzinnych będące podstawą do realizacji inwestycji powinny zawierać następujące elementy: 

1. projekt zagospodarowania działki, który został sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii poświadczonej za zgodność z oryginałem (opisywany projekt zagospodarowania prezentuje informacje dotyczące między innymi: granic działki, przebiegu dróg i terenów zieleni, obszaru oddziaływania projektowanego obiektu, sposobu odprowadzania ścieków, a także usytuowania, układu i obrysu istniejących oraz projektowanych obiektów) 
2. projekt architektoniczno-budowlany (powinien on określać między innymi: układ i formę projektowanych oraz istniejących obiektów budowlanych, zamierzony sposób użytkowania budynku mieszkalnego z uwzględnieniem liczby lokali, charakterystyczne parametry techniczne budynku, opinię geotechniczną oraz informacje o sposobie posadowienia budynku, charakterystykę ekologiczną inwestycji, opis projektowanych rozwiązań budowlanych, które będą miały wpływ na środowisko, wyposażenie techniczne budynku ze szczególnym uwzględnieniem sposobu jego ogrzewania oraz przygotowywania ciepłej wody użytkowej)
3. projekt techniczny prezentujący szczegółowe rozwiązania dotyczące konstrukcji domu oraz technologii jego wykonania (chodzi między innymi o charakterystykę energetyczną, prezentację konstrukcji budynku wraz z wynikami analizy statyczno-wytrzymałościowej, informacje o zastosowanych materiałach oraz dokumentację geologiczno-inżynierską albo geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych)
4. opinie oraz inne dokumenty jeśli są wymagane wedle odrębnych przepisów

Osoba, którą interesują popularne projekty domów jednorodzinnych, powinna sprawdzić, czy dana oferta dotycząca projektu uwzględnia wszystkie powyższe elementy. Warto o tym pamiętać, ponieważ wielu inwestorów może myśleć, że do uzyskania pozwolenia lub wykonania zgłoszenia budowlanego wystarczy sam projekt architektoniczny domu (patrz punkt 2).

Prawo budowlane wskazuje, że opisany powyżej projekt techniczny musi być zgodny z projektem zagospodarowania działki oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Przed złożeniem dokumentacji w urzędzie, do wspomnianych wyżej elementów projektu domu, trzeba jeszcze załączyć: 

• kopię decyzji o nadaniu projektantowi uprawnień budowlanych w odpowiedniej specjalności (uwaga: taka kopia powinna zostać potwierdzona za zgodność z oryginałem przez osobę sporządzającą projekt) 
• kopię zaświadczenie o wpisaniu projektanta na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego (zaświadczenie musi być aktualne na dzień opracowania projektu) 
• oświadczenie projektanta, w którym potwierdza on sporządzenie projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami techniki budowlanej 

Bardzo ważny jest też fakt, że projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwestor powinien przedstawić po trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki, projektu technicznego oraz projektu architektoniczno-budowlanego. Jeden egzemplarz będzie przeznaczony dla samego inwestora, a drugi zachowa organ zatwierdzający projekt (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu). Trzeci egzemplarz trafi natomiast do organu nadzoru budowlanego. W razie pozytywnej decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę, inwestor otrzyma projekt domu z urzędowymi pieczęciami oraz samo pozwolenie (wysyłane pocztą). 

Projekt domu nie wystarczy do uzyskania pozwolenia

Warto pamiętać, że wszystkie powyższe dokumenty nie wyczerpują listy elementów dokumentacji, które musi dostarczyć osoba planująca budowę domu. Innymi słowy, sam projekt domu jednorodzinnego z opisywanymi powyżej załącznikami nie wystarczy do uzyskania pozwolenia na budowę. W praktyce wymagane są również inne elementy dokumentacji. 

Kompletna lista dokumentów potrzebnych do uzyskania pozwolenia na budowę domu wygląda następująco: 

• wniosek o pozwolenie na budowę z ewentualnym załącznikiem, w którym można dopisać dodatkowe informacje
• projekt budowlany w trzech egzemplarzach wraz z dodatkowymi dokumentami (m.in. potwierdzającymi kompetencje projektanta) 
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• decyzja o warunkach zabudowy, o ile jest ona wymagana z uwagi na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 
• potwierdzenie wniesienia opłaty, która jest pobierana w razie przyszłego wykorzystania części domu do celów komercyjnych
• dodatkowe dokumenty, które mogą być potrzebne w wyjątkowych sytuacjach (np. wtedy, gdy inwestor wybrał nietypowy projekt domu)

Jeżeli projekt lub inny element dokumentacji nie będzie zawierał wymaganych informacji, to urzędnik wskaże na braki formalne i określi graniczny termin ich uzupełnienia. Jeśli w podanym terminie wnioskodawca nie poprawi błędów, to wniosek o pozwolenie na budowę zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia. Ocena projektu budowlanego oraz innych składników dokumentacji może trwać maksymalnie 65 dni kalendarzowych. Przeciętny termin związany z wydaniem pozwolenia na budowę lub odmowną decyzją w tej sprawie zwykle jest jednak dwukrotnie krótszy. W razie negatywnej decyzji dotyczącej pozwolenia na budowę, trzeba pamiętać o czternastodniowym terminie na odwołanie do wojewody. Takie odwołanie składa się poprzez starostwo lub urząd miasta na prawach powiatu. Mieszkańcy Warszawy powinni pamiętać, że wszystkie sprawy związane z pozwoleniem załatwią w urzędzie właściwej terytorialnie dzielnicy. 

Kiedy możliwa jest budowa domu „na zgłoszenie”?

Osoby wstępnie przeglądające najlepsze projekty domów, dość często są zainteresowane możliwością przeprowadzenia swojej inwestycji bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Trudno się temu dziwić, bo krajowe media dość często piszą o możliwości budowy domu „na zgłoszenie”. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że taki wariant jest obwarowany dość restrykcyjnymi wymaganiami. 

Ustawa prawo budowlane wskazuje, że pozwolenia nie będzie wymagała budowa wolnostojących domów jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce. Pod pojęciem obszaru oddziaływania, trzeba rozumieć teren wyznaczony na podstawie szczegółowych przepisów dotyczących projektu budowlanego, który będzie objęty ograniczeniami w zagospodarowaniu ze względu na planowaną inwestycję. Informacje o obszarze oddziaływania są elementem projektu zagospodarowania działki. Jak pamiętamy, stanowi on niezbędny element projektu domu składanego w urzędzie.  

Budowa domu na podstawie zgłoszenia jest możliwa po upływie czasu przewidzianego przez ustawę. Jeżeli w ciągu 21 dni od złożenia dokumentacji urząd nie wyrazi sprzeciwu albo wcześniej potwierdzi swoją pozytywną decyzję, to inwestor może szykować się do rozpoczęcia prac. Od negatywnej decyzji związanej ze sprzeciwem urzędu można się oczywiście odwołać. Brak odmownej decyzji w trakcie 21 dni będzie oznaczał tzw. milczącą zgodę urzędu. 

Internauci często są zainteresowani tym, czy projekty domów na zgłoszenie mają prostszą budowę. Warto zatem wyjaśnić, że projekt domu bez pozwolenia nie jest znacząco prostszy od tego, który będzie stanowił podstawę do realizacji tradycyjnej inwestycji. Wynika to między innymi z faktu, że na podstawie składanego projektu urząd ocenia, czy obszar oddziaływania inwestycji rzeczywiście będzie ograniczał się tylko do jednej działki. Podobne wymagania formalne, jak w standardowej sytuacji sprawiają, że najlepsze projekty domów bez pozwolenia nie są tańsze. 

Osoby zamierzające skorzystać z prostszej ścieżki urzędowej dotyczącej budowy, czyli zgłoszenia zamiast pozwolenia, powinny dostarczyć urzędowi następujące elementy dokumentacji:  

• projekt domu na zgłoszenie w trzech egzemplarzach
• wniosek dotyczący zgłoszenia budowy wraz z ewentualnym załącznikiem, w którym można wpisać dodatkowe informacje 
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• decyzję o warunkach zabudowy („WZ-kę”), która będzie potrzebna w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 
• potwierdzenie wniesienia opłaty, które jest wymagane jeśli projekt domu bez pozwolenia przewiduje wykorzystanie jego części do celów komercyjnych (np. jako warsztatu samochodowego) 
• dodatkowe dokumenty, o ile są one potrzebne w konkretnej sytuacji (takich dokumentów wymagają np. nietypowe projekty domów) 

Warto pamiętać, że milcząca zgoda urzędu na budowę domu, podobnie jak tradycyjne pozwolenie budowlane jest ważna przez 3 kolejne lata. Oznacza to, że inwestycję budowlaną trzeba rozpocząć przed upływem 36 miesięcy. 

Kto wykonuje profesjonalne projekty domów?

Nawet osoby niezaznajomione z prawem budowlanym zdają sobie sprawę, że projekt domu może wykonać tylko osoba posiadająca specjalne uprawnienia. Obowiązujące przepisy dokładnie tłumaczą, kto może przygotowywać projekty domów jednorodzinnych. Mamy na myśli zarówno gotowe projekty domów do późniejszej adaptacji, jak i każdy projekt indywidualny. Zgodnie z prawem budowlanym, projektowanie oraz sprawdzanie projektów budowlanych jest przykładem samodzielnej funkcji technicznej w budownictwie. Podobnie jak inne samodzielne funkcje techniczne, projektowanie i sprawdzanie projektów wymaga uzyskania odpowiedniego wykształcenia technicznego, praktyki zawodowej oraz uprawnień budowlanych. Wspomniane uprawnienia otrzymują osoby, które wcześniej zdały egzamin o zakresie wymagań uregulowanym przez przepisy. Właściwa izba samorządu zawodowego prowadzi egzaminy dla projektantów i dodatkowo może zawrzeć z uczelnią techniczną specjalną umowę programową. W tym drugim przypadku, absolwenci studiów nie muszą już zdawać dodatkowego egzaminu w celu zdobycia uprawnień. 

O wiele bardziej dokładne informacje na temat uprawnień budowlanych raczej nie interesują osób, które chcą dobrze wybrać projekt domu. Warto więc tylko dodać, że projekty domów jednorodzinnych może wykonywać osoba posiadająca uprawnienia dotyczące specjalności obejmującej budynki mieszkalne. Wspomniane uprawnienia dotyczące domów dają również możliwość wykonywania projektu zagospodarowania terenu w ramach budownictwa jednorodzinnego. Trzeba pamiętać, że taki projekt jest integralnym elementem całego projektu domu i bez niego nie otrzymamy pozwolenia na budowę lub milczącej zgody urzędu pozwalającej na rozpoczęcie budowy (bez pozwolenia). Jeżeli natomiast chodzi o projekty instalacji w domu, to też powinna je wykonać osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia. Instalacji cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych oraz elektrycznych dotyczą odrębne uprawnienia budowlane. Właśnie dlatego projekt domu jednorodzinnego zwykle nie jest efektem pracy jednego specjalisty. Jeżeli weźmiemy pod uwagę profesjonalne projekty domów wielorodzinnych, to liczba zaangażowanych specjalistów jest jeszcze większa. 

Trzeba też nadmienić, że uprawnienia budowlane są udzielane do projektowania lub kierowania robotami (w ograniczonym zakresie lub bez ograniczeń). Uprawnienia budowlane funkcjonują w ramach specjalności oraz ewentualnych dodatkowych specjalizacji. Warto o tym pamiętać, ponieważ nad budową domu jednorodzinnego powinien czuwać kierownik budowy posiadający odpowiednie uprawnienia. Jeżeli takiego kierownika zatrudnia wykonawca, to warto pomyśleć o wynajęciu dodatkowego fachowca, który na pewno będzie reprezentował interesy inwestora, czyli osoby finansującej budowę prywatnego domu. Mowa o tak zwanym inspektorze nadzoru inwestorskiego. Zarówno kierowanie budową, jak i wykonywanie nadzoru inwestorskiego to inna samodzielna funkcja techniczna niż ta związana z projektowaniem budynków. 

Przepisy mówią również, że osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej bez ograniczeń (tzn. pracująca jako samodzielny architekt) może dodatkowo kierować pracami budowlanymi w odniesieniu do architektury obiektu. Uprawnienia architektoniczne po spełnieniu dodatkowych wymagań uzyskują absolwenci kierunku architektura. Bardziej wszechstronne uprawnienia o specjalności konstrukcyjno-budowlanej dają natomiast możliwość projektowania konstrukcji obiektu (np. domu jednorodzinnego) lub kierowania robotami budowlanymi w odniesieniu do konstrukcji oraz architektury obiektu. Takie uprawnienia po ukończeniu studiów mogą uzyskać absolwenci studiów technicznych w zakresie budownictwa.  

Dlaczego gotowy projekt domu trzeba będzie adaptować?

Gotowe projekty domów to temat, który od dawna wzbudza spore zainteresowanie. Przyczyna jest prozaiczna. Po prostu wiele osób interesuje tani projekt domu, gdyż projekt domu na zamówienie jest dla nich zbyt kosztowny. Najtańsze projekty domów mają właśnie charakter gotowych opracowań. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że gotowy projekt domu po podsumowaniu wszystkich kosztów czasem niekoniecznie będzie o wiele tańszy niż projekt indywidualny domu. Wiele osób przeglądających najpopularniejsze projekty domów, nowe projekty domów i tanie projekty domów online nie zdaje sobie sprawy, że w razie zakupu takich projektów wymagane będą jeszcze nakłady finansowe, które generuje adaptacja. Wcześniej już wspomnieliśmy o konieczności adaptowania projektu z katalogu. Teraz dokładnie wytłumaczymy, dlaczego gotowy projekt domu oznacza dodatkowe koszty. 

W pierwszej kolejności warto podkreślić, że gotowy i tani projekt domu na ogół nie zawiera projektu zagospodarowania działki. Trudno się temu dziwić, bo takie zagospodarowanie zależy przede wszystkim od lokalnych uwarunkowań. Kluczowa jest powierzchnia gruntu pod zabudowę oraz jego kształt. Warto także pamiętać o postanowieniach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wytycznych z „WZ-ki”. Mogą one narzucać dodatkowe wymagania dotyczące usytuowania domu oraz jego innych cech. Jeżeli szukamy odpowiedzi na pytanie, dlaczego najtańsze projekty domów online kosztują relatywnie mało (np. 3000 zł – 4000 zł), to wytłumaczenie będzie się wiązało między innymi z brakiem projektu zagospodarowania działki. Tak jak wspomnieliśmy już wcześniej, bez takiego projektu stanowiącego element całego projektu budowlanego domu nie można myśleć o uzyskaniu pozwolenia na budowę lub milczącej zgody urzędu na rozpoczęcie budowy.  

Adaptacja, którą powinien przejść gotowy projekt domu wiąże się właśnie z jego dostosowaniem do miejscowych warunków. Chodzi przede wszystkim o specyfikę działki, warunki klimatyczne oraz zasady dostawy mediów. Czasem okazuje się również, że specjalista przeprowadzający adaptację musi uwzględnić indywidualne wymagania klienta oraz restrykcje wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. Osoba dokonująca adaptacji oczywiście powinna posiadać odpowiednie uprawnienia projektowe, o których pisaliśmy w poprzedniej części naszego artykułu. Chodzi o uprawnienia architektoniczne, budowlano-konstrukcyjne oraz instalacyjne. 

W adaptację może być zaangażowanych kilka osób, ponieważ czasem okazuje się, że trzeba np. zwiększyć odporność dachu na obciążenie śniegiem oraz przeprojektować jedną z instalacji. Co ważne, to właśnie osoby adaptujące gotowy projekt domu będą uznawane za autorów ostatecznego projektu przedstawionego w urzędzie i poniosą ewentualne konsekwencje związane ze swoją niekompetencją. W związku z powyższym, gotowe projekty domów trzeba traktować jako swoiste szablony, które stanowią podstawę do dalszej pracy projektantów. Gotowy projekt domu powinien zostać zweryfikowany i zatwierdzony przez osoby posiadające uprawnienia projektowe nawet wtedy, gdy nie wymaga on istotnych zmian.  

Warto też wiedzieć, że adaptacja projektu domu składa się z części obowiązkowej oraz części nieobowiązkowej. W tym drugim przypadku, mówimy o zmianach wprowadzanych na życzenie inwestora. Obowiązkowa adaptacja polega natomiast na dodaniu projektu zagospodarowania działki wraz z aktualną mapą geodezyjną i dostosowaniu całego projektu do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy („WZ-ki”). Czasem konieczne są też zmiany w parametrach konstrukcyjnych oraz dodatkowe obliczenia wynikające z życzeń inwestora lub modyfikacji wymaganych przez przepisy. 

Od nakładu pracy projektanta będzie zależał koszt adaptacji projektu, który często wynosi kilka tysięcy złotych. Istnieją oczywiście różnice związane z wyższymi stawkami za pracę projektantów mieszkających na terenie dużych miast. Ta kwestia jest jednak mniej ważna od tego, jak bardzo trzeba będzie zmienić gotowy projekt domu. Stosunkowo niewiele zapłacimy za zmiany związane np. z kolorem elewacji lub przesunięciem ścian działowych w środku budynku. O wiele droższe są zmiany wymagające wykonania obliczeń wytrzymałościowych oraz modyfikacji projektowanych instalacji. Przykład to utworzenie mieszkalnego poddasza lub piwnicy. 

Każda osoba przeglądająca gotowe projekty domów (w tym najtańsze projekty domów online) przed wyborem jednej z takich propozycji, zawsze powinna sprawdzić zakres dopuszczalnych modyfikacji. To bardzo ważna kwestia, ponieważ każdy gotowy projekt domu jest objęty prawem autorskim. Nie oznacza to, że nie można w nim wprowadzać żadnych zmian. Zakres wspomnianych modyfikacji projektowych zostaje jednak ograniczony. Może się na przykład okazać, że autor projektu nie zezwala na użycie innych materiałów do budowy stropów lub ścian zewnętrznych. Jeżeli istnieje takie ograniczenie, to rzetelny projektant dokonujący adaptacji na pewno nie zgodzi się na samowolne zmiany gotowego projektu. W opisywanej sytuacji trzeba będzie wystąpić do autora projektu o możliwość dokonania zmiany na indywidualnych warunkach (również finansowych). Jeżeli decyzja w tej sprawie będzie pozytywna, to przyszły inwestor otrzyma pisemną zgodę, którą potem trzeba przekazać projektantowi adaptującemu gotowy projekt domu. Warto wiedzieć, że inwestor coraz częściej może uniknąć niespodziewanych kosztów, ponieważ biura projektowe oferują bezpłatną wycenę modyfikacji. Jest ona dokonywana jeszcze przed wyborem gotowego projektu domu. Taka wstępna wycena pomoże w odpowiedzi na pytanie, które zadaliśmy poniżej. 

Własny projekt domu – czy to się opłaca?

Popularność, jaką w Internecie cieszą się gotowe projekty domów jednorodzinnych sugeruje, że to rozwiązanie jest najczęściej wybierane przez prywatnych inwestorów. Takie osoby zwykle szukają ciekawych rozwiązań na stronach prezentujących projekty domów online. Szczególne zainteresowanie wzbudzają np. tanie projekty domów kosztujące 3000 zł – 4000 zł. Jeżeli przyjmiemy założenie, że adaptacja wspomnianych projektów oznacza koszt wynoszący kolejne 3000 zł – 4000 zł, to łączny wynik i tak będzie znacznie niższy niż typowa cena za indywidualny projekt domu. Dokładne odpowiedzenie na pytanie, ile kosztuje indywidualny projekt domu niestety jest bardzo trudne. W tym przypadku wiele zależy bowiem od rozwiązań konstrukcyjnych oraz architektonicznych i reputacji danego biura projektowego. W większości przypadków, mówimy jednak o kwotach wynoszących od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Na taki koszt powinny przygotować się osoby traktujące własny projekt domu jako bardzo ważną kwestię lub konieczność wymuszoną przez okoliczności. W tym kontekście określenie „własny” jest jednak umowne, ponieważ projektanci oprócz wizji klienta muszą brać pod uwagę również obowiązujące przepisy, warunki terenowe, koszty budowy oraz realia konstrukcyjne (np. wytrzymałość materiałów). Oryginalność zastosowanych rozwiązań również wpływa na to, ile kosztuje indywidualny projekt domu.   

W świetle tego co napisaliśmy, indywidualny projekt domu może się jawić jako rozwiązanie tylko dla osób o bardzo zasobnym portfelu. W praktyce sytuacja wygląda jednak nieco inaczej. Część mniej zamożnych inwestorów może być skłonna do zapłacenia kilku tysięcy złotych więcej za indywidualne rozwiązania, jeżeli po wstępnej wycenie okaże się, że gotowy projekt wymaga dość kosztownej adaptacji. Dopłata za indywidualność na poziomie np. 5000 zł – 7000 zł nie wydaje się zbyt duża, jeżeli weźmiemy pod uwagę łączne koszty budowy i wykończenia „czterech kątów”. Mowa o kwotach, które są kilkadziesiąt razy większe niż cena za indywidualny projekt domu. 

Na własny projekt domu często decydują się też osoby planujące wzniesienie budynku o niskim poziomie energochłonności albo posiadające działkę, która jest dobrze zlokalizowana, ale niestety dość trudna do zabudowy. Innym argumentem może być oczywiście chęć zbudowania domu, który będzie inny niż wszystkie. Trudno bowiem ukryć, że popularne projekty domów oferowane jako gotowe (typowe), zwykle bazują na kilkunastu wzorcach architektonicznych, do których są wprowadzane różne modyfikacje. Szczególnie ciekawe projekty domów zawsze są efektem indywidualnej pracy architekta. Jeszcze niedawno argumentem na rzecz indywidualnego projektu była również możliwość otrzymania kosztorysu. Teraz coraz częściej okazuje się jednak, że projekty domu z kosztorysem (w tym projekty domów z kosztorysem pod klucz) są dostępne jako typowe opracowania do późniejszej adaptacji. 

Osoby wybierające własny projekt domu, na pewno powinny zwracać dużą uwagę na reputację i kompetencje architekta/projektanta potwierdzone dobrym portfolio. Spore znaczenie ma też właściwa komunikacja na płaszczyźnie inwestor – projektant. W przeciwnym razie może się okazać, że efekty będą niezadowalające mimo dłuższego czasu oczekiwania na indywidualny projekt domu (np. 3 – 4 miesiące) oraz znacznie większych kosztów niż w przypadku gotowego projektu do adaptacji. 

Czym projekty domów online różnią się w praktyce?

Każda osoba sprawdzająca projekty domów online, może łatwo zauważyć, że są one bardzo zróżnicowane. Nie chodzi tylko o kwestie cenowe. Istotne różnice dotyczą również aspektów stricte architektonicznych. Nawet tanie projekty domów oferują tutaj sporą różnorodność oraz możliwość wyboru pomiędzy stylem nowoczesnym oraz tradycyjnym (niekiedy nawet z elementami nawiązującymi do historii – np. kolumnowym portykiem). Rozwiązania architektoniczne z całą pewnością wpływają na ostateczną cenę projektu online. Projekty domów jednokondygnacyjnych o niewielkiej powierzchni zwykle są nieco tańsze. Na wzrost kosztów projektu (również podczas jego późniejszej adaptacji) wpływa nie tylko obecność drugiej kondygnacji. Warto też pamiętać, że dom posiadający np. piwnicę oraz mieszkalne poddasze jest bardziej kosztowny na etapie wstępnego projektowania, adaptacji projektu oraz budowy. Identyczna zasada dotyczy domów, które cechują się obniżonym poziomem energochłonności i wykorzystaniem takich rozwiązań jak np. wentylacja z odzyskiem ciepła.   

Istnieją również ważne kwestie dotyczące projektów, które o wiele trudniej jest ocenić już na wstępie. Jak wiemy, odpowiedź na pytanie, ile kosztuje projekt domu nie sprowadza się tylko do ceny za projekt typowy. Nawiasem mówiąc, przy porównywaniu cen warto zawsze sprawdzić, czy kwota za tani projekt domu uwzględnia już podatek VAT. W przypadku prywatnego inwestora, który buduje dom na własny użytek, nie będzie bowiem możliwości odliczenia takiej daniny. Trzeba wspomnieć, że obecnie gotowe projekty domów są obłożone podstawową stawką VAT (23%), co niekorzystnie wpływa na ich ostateczne ceny. Praca projektanta związana z adaptacją projektów gotowych oraz wykonaniem projektu indywidualnego domu pozostała obciążona stawką VAT wynoszącą 8%. Jeżeli jednak klient zamówi aneks do projektu bezpośrednio u sprzedawcy gotowej dokumentacji, to zastosowanie znajdzie wysoka stawka 23%. 

Na to, ile kosztuje projekt domu jednorodzinnego do adaptowania z pewnością wpływa zakres modyfikacji, które można będzie wprowadzić bez dopłaty. Wiele firm sprzedających gotowe projekty domów zawsze stosuje identyczne zasady związane z dopuszczalnymi zmianami i ewentualnym wykonaniem aneksu przez autora. Dla pewności warto jednak sprawdzić, czy standardowe zasady będą dotyczyły interesującego nas projektu. Kolejna ważna sprawa to szacunkowy koszt adaptacji, która pozwoli na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę lub wniosku dotyczącego zgłoszenia budowy. Sprzedawcy gotowych projektów w ramach opcji czasem oferują ich kompletną adaptację (z wcześniejszą szacunkową wyceną kosztów). Niektóre osoby wolą jednak wybrać projektanta, który mieszka w najbliższej okolicy. Wynika to z faktu, że pomimo rozwoju zdalnej komunikacji część inwestorów preferuje osobiste spotkania w ważnych sprawach. Jeżeli wybierzemy adaptację spoza oferty sprzedawcy gotowego projektu, to przed złożeniem ostatecznego zlecenia również warto zapytać o szacunkowe koszty. 

Projekty domów jednorodzinnych różnią się też ewentualną obecnością kosztorysu w ramach standardowej opcji. Wciąż można jeszcze spotkać oferty, w ramach których kosztorys będzie dodatkowo płatny. Coraz częściej taki kosztorys jest jednak ofertowany za darmo albo po wniesieniu symbolicznej opłaty. Projekty domów z kosztorysem to rozwiązanie przydatne dla wszystkich osób planujących budowę „czterech kątów”. Inwestorzy, którzy chcą poznać łączny koszt budowy oraz wykończenia powinni sprawdzić, czy gotowy projekt domu w oferowanej cenie uwzględnia również kosztorys z wykończeniem pod klucz. Jeżeli w ramach adaptacji nastąpią poważniejsze zmiany projektu, to standardowy kosztorys budowy nie będzie już aktualny. W razie potrzeby, korekty może jednak wprowadzić projektant. 

Projekt domu z kosztorysem będzie szczególnie ważny dla tych osób, które zamierzają sfinansować swoją inwestycję budowlaną przy pomocy kredytu. Jeżeli kredyt bankowy ma pokryć również koszty wykończenia, to niezbędny okaże się projekt domu z kosztorysem pod klucz. Podczas wstępnego „rozpoznania” oferty kredytowej banków warto dowiedzieć się, jaki rodzaj kosztorysu wymaga każdy kredytodawca. Dzięki temu będziemy mogli bardziej świadomie wybrać projekt domu z kosztorysem dotyczącym samej budowy lub projekt domu z kosztorysem pod klucz. W tym kontekście warto pamiętać, że posiadanie pozwolenia na budowę lub milczącej zgody urzędu na budowę jest koniecznym warunkiem wnioskowania o kredyt budowlany. Tak więc jeszcze przed podjęciem decyzji co do kredytu inwestor musi ostatecznie zdecydować, jaki projekt domu wybiera. 

Nawet jeśli okaże się, że gotowe projekty domów z wyceną nie spełniają wymagań danego banku i trzeba wykonać dodatkowe kosztorysowanie, to kosztorys oferowany za darmo albo za niewielką dopłatą wciąż może okazać się przydatny. Jeżeli natomiast w danej firmie projekty domów z wyceną wymagają sporej dopłaty, warto najpierw sprawdzić, czy obliczenia w ramach odpłatnego kosztorysu będą przydatne dla celów kredytowych. Warto też wiedzieć, że szczególne wymagania banku mogą dotyczyć klientów wybierających nietypowe projekty domów (np. domów szkieletowych lub keramzytowych). 

Wybór projektu domu – o czym jeszcze trzeba pamiętać?

Podczas wybierania jednego z licznych projektów domów, na pewno nie warto ulegać presji czasu. Jest to bowiem bardzo ważna decyzja, która będzie rzutowała na ponoszone wydatki co najmniej przez kilka lub kilkanaście lat. Chodzi nie tylko o same koszty budowy oraz wykończenia, ale również późniejsze nakłady dotyczące eksploatacji i remontów. Osoby budujące dom mogą później żałować, że nie wybrały nieco droższego projektu domu, który był na przykład bardziej energooszczędny lub estetyczny. W tym kontekście warto pamiętać, że wprowadzanie modyfikacji na etapie budowy domu nie jest łatwą sprawą. Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego będzie bowiem wymagało ponownego uzyskania pozwolenia na budowę lub wykonania ponownego zgłoszenia i otrzymania milczącej zgody urzędu. Warto również wspomnieć o wątpliwościach, które pojawiają się przy ocenie, czy miało miejsce istotne odstąpienie od projektu budowlanego. Dokonywanie zmian na etapie adaptacji będących wynikiem nieprzemyślanego wyboru projektu domu bywa w praktyce kosztowne i kłopotliwe. Późniejsze zmiany mogą być jednak o wiele bardziej problematyczne. 

W szczególnej sytuacji z pewnością znajdują się osoby, które chciałyby kupić projekt domu na zgłoszenie. W większości przypadków, pracownie architektoniczne nie opracowują osobnych projektów domów na zgłoszenie. Możliwość budowy normalnego domu jednorodzinnego na podstawie zgłoszenia zależy bowiem od tego, czy zakres oddziaływania budynku rzeczywiście nie będzie wykraczał poza odpowiednio dużą działkę posiadaną przez inwestora. Jeżeli w Internecie spotkamy się z hasłem projekty domów bez pozwolenia lub projekty domów na zgłoszenie, to zwykle będzie ono dotyczyło małych domków (do 35 mkw.) o charakterze letniskowym.  

W związku z powyższym, przed wyborem projektu warto wziąć pod uwagę kilka ważnych czynników i pamiętać, że najpopularniejsze projekty domów lub najlepsze projekty domów w mniemaniu innych klientów, wcale nie muszą pasować do naszych potrzeb oraz posiadanej działki. Przede wszystkim oprócz efektownych wizualizacji 3D, trzeba analizować też poziome rzuty pomieszczeń. Niestety czasem zdarza się, że na takich rzutach meble oraz inne sprzęty bywają nieco pomniejszone, co daje wrażenie złudnej przestrzeni. Powierzchnię domu i liczbę różnych pomieszczeń oczywiście warto zaplanować pod kątem spodziewanej wielkości rodziny oraz kosztów eksploatacji i ogrzewania. Dobrym pomysłem dla młodych rodzin wydaje się budowa domu z poddaszem, które w razie potrzeby można później zamienić na przestrzeń mieszkalną. 

Warto również pamiętać, że w przypadku niewielkich działek na możliwy metraż domu wpływają przepisy dotyczące odległości muru i okien od granicy gruntu. Niekiedy spore znaczenie mają też postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego regulujące nawet takie kwestie, jak np. wysokość budynku oraz kształt jego dachu. Ostateczna adaptacja gotowego projektu jest oczywiście zadaniem projektanta. Tym niemniej, poznanie lokalnych uregulowań może nas uchronić przed niepotrzebnymi kosztami. Warto też pamiętać, że ocena funkcjonalności konkretnego projektu będzie o wiele łatwiejsza w warunkach rzeczywistych, czyli już po budowie. Chodzi o to, że niektóre firmy mogą nam wskazać domy wybudowane według bardzo podobnego projektu architektonicznego. Ich obejrzenie (przynajmniej z zewnątrz) bywa przydatne dla wielu osób. 

Wpływ na wybór projektu domu powinna mieć również szacunkowa zdolność kredytowa. W tym kontekście szczególnie przydatne okazują się projekty domów z kosztorysem (w tym projekty domów z kosztorysem pod klucz). Czasem na stronach prezentujących projekty domów online znajdziemy wstępny koszt budowy i wykończenia powiązany z konkretnym budynkiem. Nawet taka bardzo wstępna wycena, która jest dostępna za darmo pomoże w oszacowaniu, czy dany dom będzie możliwy do sfinansowania. Na projekty domów z wyceną powinny zwracać uwagę też osoby planujące budowę tylko za własne środki. Jeżeli wstępny koszt budowy jest zbliżony do posiadanych oszczędności i sumy planowanych wpływów, to rośnie prawdopodobieństwo tego, że trzeba jednak będzie wziąć kredyt. Normą jest bowiem to, że faktyczne koszty budowy okazują się nieco wyższe niż kwoty, które przewiduje projekt domu z kosztorysem. 

Popularne projekty domów online: czy warto im zaufać?

Każda osoba, którą interesują projekty domów jednorodzinnych wcześniej czy później trafi na jedną ze stron www oferujących właśnie takie gotowe projekty. Często można tam znaleźć również projekty domów wielorodzinnych oraz inne projekty dotyczące np. garaży oraz domków letniskowych. Firmy oferujące projekty domów online, często dzielą swoją ofertę na kategorie, w których można znaleźć między innymi: tanie projekty domów, najpopularniejsze projekty domów, nietypowe projekty domów, najnowsze projekty domów oraz najlepsze projekty domów według oceny internautów. W większości przypadków, propozycje można również przeglądać z uwzględnieniem liczby kondygnacji oraz metrażu, a także wymaganej wielkości działki. Jest to przydatne, bo ciekawe projekty domów z Internetu można już liczyć w tysiącach. Co więcej, nowe projekty domów dostępne w Internecie pojawiają się każdego tygodnia. Najnowsze projekty domów łatwo znajdziemy posługując się sortowaniem według daty dodania na stronie. 

Praktycznie każdy projekt domu online posiada gotową wizualizację w trzech wymiarach oraz dokładny rzut kondygnacji z wymiarami pomieszczeń. Dostęp do dokładniejszych informacji zyskamy po kontakcie z firmą oferującą projekty. Czasem może być to pracownia projektowa, która w razie potrzeby zmieni gotowy projekt architektoniczny domu, dokona jego adaptacji albo zaproponuje projekt domu na zamówienie. Zdarza się też, że przedsiębiorstwo prowadzące portal z projektami domów online blisko współpracuje z grupą projektantów, która może wykonać wszystkie wspomniane czynności. 

Projekt domu online na pewno jest dobrym rozwiązaniem ze względu na bardzo dużą liczbę propozycji. Oczywiście wiele z nich stanowi warianty tego samego modelu architektonicznego. Jeżeli nie zależy nam na samej liczbie dostępnych propozycji i chcemy znaleźć najlepsze projekty domów, to warto sprawdzić, jakie doświadczenie posiada dany portal z projektami i jakie są jego opinie. Równie ważne wydaje się sprawdzenie zasad, na których można dokonywać adaptacji projektu lub występować do autora o niestandardową zmianę. Warto też dowiedzieć się, ile wydrukowanych kopii projektu otrzymamy w ramach ustalonej ceny z VAT. Jeżeli zamówimy wysyłkę niestandardowej liczby projektów (większej niż 3 – 4), nadwyżkowe egzemplarze prawdopodobnie zostaną oznaczone pieczęcią autora. To oznacza, że nie można ich będzie wykorzystywać do celów urzędowych. Dodatkowe projekty domu online, które także są wysyłane po wydrukowaniu i oprawieniu, powinny służyć inwestorowi do wykorzystania na budowie.  

Projekt domu online ma również sporą zaletę powiązaną z możliwością łatwego odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni (bez wskazywania przyczyn). Takie uprawnienie związane z zawarciem umowy przez Internet przysługuje jeśli zakup projektu nie wynikał z działalności gospodarczej lub zawodowej nabywcy. Jeżeli przed upływem dwutygodniowego terminu stwierdzimy, że dostarczony projekt domu online jednak nam nie odpowiada, to wystarczy go po prostu odesłać (podobnie jak każdy inny produkt kupiony przez Internet). Czasem istnieje też możliwość zwrócenia projektu po upływie dłuższego terminu niż ustawowe dwa tygodnie (np. po 30 dniach). W takiej sytuacji mogą jednak pojawić się dodatkowe koszty ustalane np. jako 30% ceny projektu. Czasem trzeba dopłacić również wtedy, gdy klient chce zamienić projekt domu online na inny po upływie dwutygodniowego terminu. Warto pamiętać, że o ustawowym prawie konsumenta do zwrotu produktu nie będzie mowy jeśli kupimy niewadliwy projekt w sposób stacjonarny.