Kredyt na budowę domu – co trzeba o nim wiedzieć?
Generalnie rzecz biorąc, osoby zainteresowane posiadaniem domu mają do wyboru trzy główne opcje. Pierwszą jest zakup używanego budynku wielorodzinnego. Warto pamiętać, że domy coraz częściej oferują też deweloperzy. W tym przypadku chodzi oczywiście o nowe nieruchomości mieszkaniowe. Trzecia opcja polega na samodzielnej budowie domu. Do finansowania takiej inwestycji zwykle potrzebny jest kredyt na budowę domu. Niewiele osób posiada bowiem środki wystarczające do sfinansowania całej inwestycji budowlanej bez pomocy banku. Próba gromadzenia potrzebnych pieniędzy w miarę postępów budowy może natomiast skutkować znaczącym wydłużeniem okresu pomiędzy wbiciem pierwszej łopaty i zakończeniem prac budowlanych. Właśnie dlatego coraz większa liczba Polaków decyduje się na skorzystanie ze wsparcia banku i rozłożenie spłaty pożyczonych pieniędzy na kolejne 20 lat – 30 lat. Takie osoby zwykle nie chcą kupować starszych budynków z rynku wtórnego i nie widzą ciekawych ofert u deweloperów. Spore znaczenie ma także możliwość zaplanowania własnych „czterech kątów” praktycznie od podstaw. Z myślą o osobach, które szczególnie interesuje wspomniane rozwiązanie postanowiliśmy przedstawić najistotniejsze informacje o tym, jak funkcjonuje kredyt na budowę domu. Najpierw warto jednak wyjaśnić, czym dokładnie jest taki kredyt i jakie ma cechy szczególne.
Kredyt na budowę domu – czym się wyróżnia?
W pierwszej kolejności warto wyjaśnić, że obowiązujące przepisy dokładnie nie tłumaczą, czym jest kredyt na budowę domu. Wspomniany produkt na pewno stanowi rodzaj kredytu hipotecznego, czyli kredytu przeznaczonego na określony cel mieszkaniowy, który został zabezpieczony przy pomocy hipoteki na nieruchomości. Właśnie dlatego takie określenia jak chociażby kredyt hipoteczny na dom lub kredyt hipoteczny na budowę domu są jak najbardziej poprawne, choć nieco rzadziej używane.
Jeżeli natomiast przyjrzymy się ofercie krajowych banków, to można stwierdzić, że kredyt na budowę domu często jest proponowany jako jeden z kredytów mieszkaniowych. Obowiązujące przepisy również nie zawierają definicji kredytu mieszkaniowego. Można jednak przyjąć, że zakwalifikowanie kredytu na budowę domu jako jednego z rodzajów kredytu mieszkaniowego nie jest błędem. Kredyt mieszkaniowy cechuje się bowiem przeznaczeniem na cele mieszkaniowe i zabezpieczeniem hipotecznym.
W takim ujęciu, które czasem jest prezentowane przez krajowe banki, do kategorii kredytów mieszkaniowych można zaliczyć nie tylko kredyt na budowę domu. Do tej samej kategorii należy również kredyt na zakup domu (nowego lub używanego), kredyt na zakup lokalu mieszkalnego, kredyt na remont mieszkania z zabezpieczeniem hipotecznym oraz kredyt na rozbudowę, nadbudowę lub remont domu.
Jeżeli chodzi o istotne rozróżnienia dotyczące oferty banków, to warto również zwrócić uwagę na kwestię pożyczki hipotecznej. Ten produkt bankowy również cechuje się zabezpieczeniem w postaci hipoteki, ale nie jest zaliczany do kategorii kredytów mieszkaniowych. Wynika to z faktu, że każdy kredyt mieszkaniowy ma charakter celowy i może być przeznaczony tylko na potrzeby związane z mieszkaniem. W umowie kredytu bankowego zawsze znajdziemy określony cel oraz sankcje związane z wydaniem środków w inny sposób.
Kredyt gotówkowy, o którym jeszcze wspomnimy w naszym artykule cechuje się szeroko określonym celem wydatkowania. Banki zastrzegają jedynie, że klient może sfinansować dowolny cel konsumpcyjny, czyli niezwiązany z działalnością gospodarczą. W przypadku kredytu mieszkaniowego (takiego jak np. kredyt na budowę domu), sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Umowa dokładnie określa bowiem cel wykorzystania pieniędzy, a sposób ich użycia jest dokładnie kontrolowany (np. poprzez ocenę postępu prac budowlanych lub przelanie środków bezpośrednio sprzedawcy nieruchomości).
Pożyczka hipoteczna stanowi swoiste połączenie kredytu hipotecznego oraz kredytu gotówkowego. Zbieżność z tym pierwszym produktem bankowym polega na wykorzystaniu hipoteki jako sposobu zabezpieczenia środków pożyczonych przez bank. Podobieństwo między pożyczką hipoteczną oraz kredytem gotówkowym wiąże się natomiast z możliwością swobodnego wydatkowania pieniędzy. Osoba zaciągająca pożyczkę hipoteczną (poza swoją działalnością gospodarczą) będzie mogła sfinansować dowolny cel konsumpcyjny. W takim przypadku nieruchomość służy jedynie jako zabezpieczenie długu. Sprawia ono, że koszt pożyczki hipotecznej (określony np. przez RRSO) lokuje się pomiędzy kredytem na budowę domu (lub innym kredytem mieszkaniowym) oraz kredytem gotówkowym.
W związku z tym, co wcześniej napisaliśmy, pożyczka hipoteczna nie stanowi alternatywy dla opisywanego przez nas produktu bankowego, jakim jest kredyt hipoteczny na dom/kredyt hipoteczny na budowę domu. Bardzo niewiele osób finansuje prace budowlane przy pomocy takiej pożyczki. Wynika to między innymi z faktu, że koszt pożyczki hipotecznej jest znacznie wyższy niż w przypadku kredytu na dom. Bank udzielający takiej pożyczki nie uwzględni również wartości powstającego budynku podczas obliczania niezbędnego wkładu własnego. Co więcej, pożyczka hipoteczna w porównaniu do kredytu mieszkaniowego cechuje się też niższym dopuszczalnym limitem wysokości zadłużenia względem wartości nieruchomości obciążonej hipoteką (wskaźnik LtV). Taką hipoteczną pożyczkę czasem zaciągają osoby zamierzające sfinansować remont domu lub lokalu bez uciążliwych ich zdaniem formalności. W przypadku nowej inwestycji budowlanej, nie ma jednak racjonalnej opcji polegającej na tym, że kredyt na dom zostanie zastąpiony przez pożyczkę hipoteczną.
Kredyt gotówkowy na budowę domu jest możliwy?
Już wcześniej wspomnieliśmy o ciekawym temacie, jakim jest kredyt gotówkowy na budowę domu. Taki kredyt teoretycznie wydaje się możliwy – podobnie jak pożyczka hipoteczna na budowę domu. Istnieją jednak bardzo poważne przeszkody sprawiające, że finansowanie budowy domu przy pomocy kredytu gotówkowego jest naprawdę sporadyczne. Pierwszy problem polega na tym, że limit wysokości kredytów gotówkowych wynosi często 100 000 zł – 150 000 zł. Z taką kwotą osoby nieposiadające większych oszczędności na pewno nie będą mogły wybudować typowego domu. W przypadku większych sum, banki zwykle oferują pożyczki hipoteczne, o których wspominaliśmy już wcześniej.
Warto również dodać, że hipotetyczny kredyt gotówkowy na budowę domu miałby wysokie oprocentowanie – nawet trzy, cztery razy wyższe niż zwykły kredyt na dom (kredyt na działkę i dom). Trudno się zatem dziwić, że zastosowanie kredytu gotówkowego do celów mieszkaniowych jest bardzo ograniczone. Taki produkt bankowy czasem wybierają tylko osoby zamierzające sfinansować mniej kosztowny remont. W tym kontekście warto pamiętać, że minimalna kwota możliwego do zaciągnięcia kredytu hipotecznego/mieszkaniowego wynosi np. 50 000 zł. Powinna o tym wiedzieć osoba zamierzająca wziąć bardzo mały kredyt hipoteczny na budowę domu (finansujący np. tylko 10% inwestycji budowlanej).
Kredyt na działkę i budowę domu – czy bank się zgodzi?
Osoby, które interesuje kredyt na budowę domu, dość często pytają, czy klient banku zamierzający wnioskować o taki produkt finansowy powinien posiadać własną działkę. Niektórzy prywatni inwestorzy planujący budowę domu mają już odpowiedni grunt otrzymany np. w ramach spadku lub darowizny. Niestety spora część potencjalnych kredytobiorców nie dysponuje potrzebną nieruchomością gruntową i dlatego musi wnioskować o kredyt na działkę i budowę domu. Odpowiadamy zatem na pytanie, czy taka „hipoteka” jest łatwa do uzyskania.
W ramach odpowiedzi warto przypomnieć, że dla banku kluczową kwestią jest tak zwany wskaźnik LtV pokazujący relację między aktualnym poziomem zadłużenia klienta i rynkową wartością finansowanej nieruchomości. W przypadku nowych kredytów, niektóre banki nie pożyczą więcej niż kwotę odpowiadającą 70% – 80% wartości nieruchomości. Co ważne, w przypadku kredytu na dom brana jest pod uwagę sumaryczna wartość przyszłej inwestycji. To większe ryzyko dla banku, ale trzeba jednocześnie pamiętać, że kredyt na budowę domu i zakup działki jest wypłacany w transzach (częściach). Zgodnie z tym co napisaliśmy wcześniej, dla osoby wybierającej kredyt na budowę domu, wkład własny w minimalnym ujęciu może wynosić np. 20% – 30%.
Co ważne, krajowe banki zwykle akceptują działkę jako wkład własny. Może się zatem okazać, że osoba posiadająca odpowiedni grunt nie będzie już musiała angażować dodatkowych środków, bo całą resztę wydatków związanych z budową sfinansuje kredyt. Warto podkreślić, że kredyt na dom bez wkładu własnego w postaci oszczędności lub gruntu obecnie jest mało prawdopodobny, bo polski nadzór finansowy (KNF) wyciągnął wnioski z zawirowań na rynku mieszkaniowym. Co ważne, wkład własny stanowi zabezpieczenie dla samego inwestora, które chroni go przed zbyt wysokim poziomem rat w razie wzrostu stóp procentowych. Taka zasada dotyczy zarówno wkładu pieniężnego, jak i wnoszonej przez kredytobiorcę działki. Dla klienta banku zaciągającego kredyt na budowę domu, wkład własny stanowi również zabezpieczenie przed sytuacją, w której zadłużenie większe od wartości nieruchomości uniemożliwi jej sprzedaż bez dopłaty środków. Wspominana sytuacja może mieć miejsce po dużym spadku cen domów.
W związku z powyższym, osoby posiadające środki wystarczające do zakupu działki pod zabudowę, mogą najpierw samodzielnie sfinansować nabycie takiego gruntu, a następnie wnioskować jedynie o sam kredyt na budowę domu. Warto jednak pamiętać o konieczności pozostawienia sobie pewnej części oszczędności na czarną godzinę. Dodatkowe środki mogą również pomóc, gdy okaże się, że faktyczne koszty budowy domu są wyższe od wcześniej planowanych. Taka sytuacja ma miejsce dość często, bo ceny materiałów budowlanych oraz robocizny nie „stoją w miejscu”.
Kredyt na dom – od czego zacząć nasze poszukiwania?
Trudno ukryć, że kredyt na budowę domu to niestety dość skomplikowany produkt finansowy. Taki kredyt na dom zaplanowany do budowy lub kredyt budowę domu i zakup działki jest bardziej złożony niż kredyt finansujący kupno gotowego lokum. Wynika to z faktu, że bank nie wypłaca całej kwoty od razu i kontroluje przebieg prac budowlanych. Generalnie rzecz biorąc, formalności związane z opisywanym kredytem można podzielić na dwie części. Pierwsza to czynności, które trzeba wykonać zaciągając każdy kredyt mieszkaniowy/kredyt hipoteczny. Chodzi między innymi o złożenie wniosku kredytowego, udokumentowanie swojego dochodu i zawarcie umowy. Do drugiej kategorii należą formalności, którymi wyróżnia się kredyt hipoteczny na dom. Poniżej prezentujemy obydwie te kategorie formalności, odpowiadając na pytanie jak uzyskać kredyt na budowę domu. Warto jednak pamiętać, że przed formalnościami w banku potrzebna będzie analiza możliwości finansowych i potrzeb.
Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny na dom (ewentualnie kredyt na zakup działki i budowę domu) powinno poprzedzać dłuższe przygotowanie i zgromadzenie potrzebnych informacji. W pierwszej kolejności, na pewno warto sprawdzić swoją zdolność kredytową. Wstępnie mogą w tym pomóc proste kalkulatory zdolności kredytowej dostępne online. Naszą zdolność kredytową za darmo może sprawdzić również doradca kredytowy. Taka osoba odpowie również szacunkowo na pytanie, ile będzie wynosiła rata kredytowa. Warto pamiętać, że nie powinna ona przekraczać 40% – 50% dochodu netto gospodarstwa domowego.
Dla inwestora, który chce zaciągnąć kredyt na budowę domu, kalkulator online dotyczący rat również jest dobrym rozwiązaniem. Warto pamiętać, że wiele banków na swoich stronach www umieszcza proste kalkulatory pokazujące raty (zwykle z uwzględnieniem średniego poziomu marży oraz prowizji przygotowawczej). Takie narzędzia również pomogą we wstępnym planowaniu inwestycji. Po dokładniejsze wyliczenia trzeba się będzie jednak zgłosić do doradcy kredytowego w banku lub pośrednika kredytowego.
Osoba znająca swoje możliwości w kontekście kredytu oraz wymagania poszczególnych banków następnie może zacząć przeglądać projekty różnych domów i szacować koszty. Jest to konieczne, ponieważ klient wybierający się do banku powinien posiadać już konkretne plany odnośnie inwestycji. Chodzi przede wszystkim o jej koszt, który wyznacza również poziom wymaganego wkładu własnego. Warto pamiętać, że wraz ze wzrostem szacunkowych kosztów inwestycji budowlanej i sumy potrzebnego kredytu, tak samo szybko rośnie też minimalny wkład własny (w ujęciu kwotowym). Trzeba o tym wiedzieć, bo tak jak już wspomnieliśmy kredyt na dom bez wkładu własnego obecnie jest mało realistycznym wariantem. Trudno też liczyć, że bez wkładu otrzymamy kredyt na zakup działki i budowę domu.
Kredyt na budowę domu: jakich dokumentów potrzeba?
Wybór odpowiedniego i realistycznego projektu domu jest kluczowy, ponieważ przed podpisaniem umowy kredytowej klient banku będzie musiał dostarczyć kosztorys oraz harmonogram prac. Jeżeli budowę będzie prowadził generalny wykonawca, co zdarza się coraz częściej, to bank prawdopodobnie zażyczy sobie umowy z taką firmą oraz dokumentów potwierdzających jej wcześniejsze doświadczenie budowlane. Standardową dokumentację związaną z kredytem hipotecznym powiększą też dokumenty dotyczące ewentualnej działki pod zabudowę. Chodzi między innymi o odpis z ksiąg wieczystych i wypis oraz wyrys z rejestru gruntów.
Ostateczny wybór szczegółów dotyczących domu jest bardzo ważny również dlatego, że osoba wnioskująca o kredyt na budowę domu (kredyt na działkę i dom) zwykle musi dostarczyć ostateczne pozwolenie budowlane. W przypadku nielicznych domów budowanych na podstawie samego zgłoszenia do urzędu, potrzebne będzie urzędowe potwierdzenie, że urzędnicy nie mają uwag do projektu.
Wszystkie wspomniane dokumenty trzeba dołączyć do standardowych elementów dokumentacji typowych dla kredytu mieszkaniowego (np. zaświadczenia od pracodawcy i wyciągu z konta za ostatnie miesiące). Oczywiście wymagany jest też dowód osobisty. Banki nie ustalają minimalnego limitu wieku kredytobiorcy. Taka osoba musi mieć jednak co najmniej 18 lat, pełną zdolność do czynności prawnych i odpowiedni poziom dochodów oraz wkład własny. Zatem kredyt na budowę domu dla młodych w wieku około 20 lat jest jak najbardziej możliwy. Zdecydowana większość Polaków składa jednak wniosek o taki kredyt dopiero wtedy, gdy mają około 25 lat – 30 lat.
Jeżeli chcemy szybko uzyskać kredyt na budowę domu, dokumenty powinny być dostarczone do banku jednocześnie. Warto pamiętać, że taki kredyt budowlano-hipoteczny jest bardziej pracochłonny dla banku (między innymi ze względu na konieczność sprawdzenia projektu budowlanego oraz kosztorysu). Właśnie dlatego kredyt na budowę domu często cechuje się dłuższym czasem oczekiwania na decyzję kredytową niż zwykły kredyt na zakup lokalu.
Szczególnie newralgiczną kwestia jest kosztorys i harmonogram, który powinien zostać sporządzony według wzoru określonego przez bank. Kredytodawca może zakwestionować podane informacje jeśli uzna, że przyjęty czas lub koszt budowy jest nierealistyczny. Wiele banków wyznacza nawet minimalny limit kosztów budowy w przeliczeniu na 1 mkw. planowanego budynku. Najbardziej bezpieczną opcją jest więc zakup odpowiedniego kosztorysu razem z projektem domu. Warto pamiętać, że niektóre banki wręcz wymagają, aby taki dokument przygotowała osoba posiadająca uprawnienia budowlane.
Kredyt na dom – warunki wypłaty kolejnych transz
Wypłata środków to kolejny aspekt, w przypadku którego kredyt na dom (kredyt hipoteczny na budowę domu) okazuje się bardziej skomplikowany niż zwykła „hipoteka”. Tak jak wspomnieliśmy wcześniej, w przypadku kredytu budowlanego na dom (zwanego też kredytem budowlano-hipotecznym) obowiązuje system transz. To rozwiązanie znają także osoby kupujące mieszkanie w budowie od dewelopera. Wypłata kredytu na budowę domu w transzach najczęściej jest połączona z karencją w spłacie kapitału. Chodzi o to, że kredytobiorca do końca budowy nie musi spłacać kapitałowej części raty. Spłacane są jedynie odsetki, co zapobiega większej kumulacji długu. Karencja w spłacie pozwala klientowi banku na łatwiejsze finansowanie kosztów budowy lub opłat za wynajmowane mieszkanie, które nadal trzeba ponosić. Co ważne, miesięczna kwota odsetek spłacanych podczas okresu karencji wzrasta proporcjonalnie wraz z przekazywaniem klientowi kolejnych transz.
Warto pamiętać, że okres karencji zwykle trwa np. 2 lata – 3 lata. Jest to czas, który bank daje klientowi na zakończenie prac budowlanych. Przekroczenie tego terminu, który wynika również z zatwierdzonego projektu, harmonogramu i kosztorysu prac będzie kłopotliwe dla dłużnika. Może się bowiem okazać, że bank jest niechętny do przedłużenia terminu karencji. W skrajnych przypadkach, do których dochodzi na szczęście rzadko, znaczące przekroczenie terminu zakończenia inwestycji może nawet skutkować wypowiedzeniem umowy kredytowej. Dom na kredyt nie może powstawać zbyt długo, bo to zwiększa ryzyko dla banku.
Każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny na dom powinna też pamiętać, że liczba transz oraz termin ich wypłaty (w powiązaniu ze stopniem zaawansowania prac) zależy głównie od przedstawionego harmonogramu i kosztorysu. Zwykle tylko pierwsza transza jest wypłacana w formie zaliczki. Do wypłaty kolejnych transz (np. dwóch lub trzech) potrzebna będzie weryfikacja stanu zaawansowania prac. Bank robi to poprzez sprawdzenie faktur oraz dziennika budowy i/lub wizytę na budowie pracownika posiadającego uprawnienia budowlane. Za każdą taką wizytę niestety trzeba zapłacić kilkaset złotych. Bank sprawdzi również, czy budowa została zakończona w wymaganym stanie prac (najczęściej deweloperskim) i czy w związku z tym można zakończyć okres karencji.
Ile dokładnie kosztuje kredyt hipoteczny na dom?
Dla każdej osoby zamierzającej zaciągnąć kredyt na budowę domu, warunki spłaty takiego zobowiązania są kluczowe. Chodzi przede wszystkim o dwa aspekty. Pierwszym są warunki dotyczące minimalnego wkładu własnego oraz długości okresu spłaty, a także zasad obliczania zdolności kredytowej, dokumentowania dochodów i kosztorysowania prac. Równie ważne wydają się warunki związane bezpośrednio z kosztami kredytu. Mowa o następujących aspektach:
- poziomie oprocentowania składającego się ze stopy referencyjnej (najczęściej WIBOR) oraz marży ustalonej w umowie
- prowizji przygotowawczej za udzielenie kredytu
- dodatkowych kosztach związanych np. z obowiązkowym ubezpieczeniem domu w budowie, wyceną nieruchomości (działki), inspekcjami na budowie oraz wcześniejszą spłatą
Najważniejsze są oczywiście kwestie powiązane z oprocentowaniem i prowizją przygotowawczą jako głównymi kosztami kredytu. Rodzaj stopy referencyjnej, którą bank sumuje razem ze stałą marżą przesądza o tym, czy kredyt na dom posiada zmienne, czy stałe oprocentowanie. W większości przypadków, taka stopa referencyjna jest zmienna i aktualizowana np. co 3 miesiące – 6 miesięcy. Przykładem zmiennej stopy referencyjnej może być np. oprocentowanie polskich pożyczek międzybankowych na 3 miesiące (WIBOR 3M) z ostatniego dnia roboczego kwartału.
Poziom stałej marży zależy natomiast od takich aspektów jak np. wysokość wkładu własnego, okres spłaty kredytu oraz ocena wiarygodności kredytowej osoby starającej się o kredyt na dom. Jeżeli w przyszłości będziemy chcieli uzyskać niższą marżę spłacanego kredytu na budowę domu, to dobrym rozwiązaniem wydaje się jego refinansowanie. Chodzi o przeniesienie zadłużenia do innego banku połączone ze spłatą długu wobec poprzedniego kredytodawcy pieniędzmi uzyskanymi z kredytu refinansującego.
Warto dodać, że dla osoby wybierającej kredyt hipoteczny na budowę domu, kalkulator online może być narzędziem, które poinformuje o szacunkowym poziomie marży, stopy referencyjnej i prowizji. Po dokładniejsze informacje trzeba będzie jednak zgłosić się do banku lub pośrednika kredytowego. Trzeba podkreślić, że krajowe banki nie mają obowiązku umieszczania kalkulatorów rat na swoich stronach internetowych. Obowiązek dotyczy tylko prezentacji parametrów przykładowego kredytu hipotecznego i jego rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO).
Jeżeli natomiast chodzi o prowizję przygotowawczą, to warto pamiętać, że nie zawsze jest ona stosowana. Zwolnienie ze wspomnianej prowizji dotyczy np. sytuacji, w której klient kupuje nieobowiązkowe ubezpieczenie na życie. Obowiązkowy charakter ma natomiast ubezpieczenie domu w budowie. Taka polisa wymagana przez banki dodatkowo cechuje się cesją odszkodowania na kredytodawcę. Oznacza to, że bank otrzyma całość lub zdecydowaną większość odszkodowania (np. powyżej kwoty 15 000 zł) jeśli dojdzie do poważnego uszkodzenia wznoszonego budynku.
Ze względu na cesję, wielu kredytobiorców samodzielnie kupuje drugie ubezpieczenie domu w budowie. Mowa o polisie, która może mieć pełniejszy zakres ochrony (obejmujący np. kradzież narzędzi lub materiałów budowlanych) i nie cechuje się przeniesieniem praw do odszkodowania na bank. Po zakończeniu budowy, dom na kredyt powinien być chroniony standardową polisą mieszkaniową z cesją. Banki wymagają, aby takie ubezpieczenie obejmowało co najmniej ochronę murów.
Informacje o dodatkowych kosztach kredytu na dom związanych np. z wcześniejszą spłatą, inspekcją budowy lub aneksowaniem umowy, zawsze znajdziemy w bankowej tabeli opłat i prowizji. Warto wiedzieć, że w takiej tabeli często widoczne jest rozróżnienie na koszty dotyczące nowych kredytów oraz tych udzielonych wcześniej. Trzeba dodać, że bank jest zobowiązany do okresowego sprawdzania, czy dom na kredyt lub inna finansowana nieruchomość nie straciła znacząco swojej wartości rynkowej. Takie czynności związane z aktualizowaniem wskaźnika LtV nie są jednak odpłatne dla klienta banku.
Jaki kredyt na dom i jaki bank najlepiej wybrać?
W Internecie wielu potencjalnych inwestorów pyta, jak dostać kredyt na budowę domu (jak dostać kredyt na dom), a także jaki kredyt na budowę domu wybrać. Na pierwsze pytanie już wcześniej udzieliliśmy wyczerpującej odpowiedzi. Natomiast jeżeli chodzi o pytanie numer dwa, to z pewnością wydaje się ono zasadne. Kredytobiorca może mieć bowiem do wyboru nawet kilkanaście ofert różnych banków (komercyjnych i spółdzielczych), które z chęcią sfinansują budowę domu. Oferty takich kredytodawców różnią się nie tylko kosztami, ale również zasadami związanymi np. z kosztorysem, wkładem własnym i ustalaniem zdolności kredytowej. Praktyka pokazuje również, że w jednym banku to samo gospodarstwo domowe może mieć np. o 30% – 40% wyższą lub niższą zdolność kredytową niż gdzie indziej.
W związku z powyższym osoba, którą interesuje kredyt na dom nie powinna ograniczać się do sprawdzenia ofert tylko dwóch lub trzech banków. Niestety samodzielne analizowanie bankowych tabel oprocentowania oraz tabel opłat i prowizji bywa czasochłonne, a także wymaga wiedzy. Dodatkowo banki na swoich stronach www często nie udostępniają informacji dotyczących np. dokładnego poziomu marży w zależności od wskaźnika LtV. Właśnie dlatego wiele osób wybiera ofertę pośrednika kredytowego. Warto wziąć pod uwagę usługi specjalisty, który ma dobre opinie w Internecie i współpracuje z dużą liczbą banków.
Kredyt na dom – kalkulator pomoże w podjęciu decyzji?
Dla wielu osób wybierających kredyt na dom, kalkulator rat online umieszczony na stronie banku stanowi pewien argument za lub przeciw w kwestii wyboru konkretnego kredytu. Warto jednak pamiętać, że ratalne wyniki z takiego kalkulatora prawdopodobnie będą się różnić od faktycznej oferty banku. Właśnie dlatego warto zgłosić się do agenta (pośrednika) kredytowego, który dysponuje bardziej dokładnymi kalkulatorami przekazanymi mu przez banki. Z punktu widzenia osoby, którą interesuje kredyt na budowę domu, kalkulator jest ważny także w kontekście zdolności kredytowej. Doradca powinien mieć dokładny kalkulator zdolności kredytowej uwzględniający różnice obliczeniowe pomiędzy poszczególnymi bankami.
Warto pamiętać, że proste kalkulatory zdolności kredytowej nie uwzględniają np. tego, że każdy bank przyjmuje inne koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Jeżeli dokładny kalkulator używany przez doradcę kredytowego wskaże, że w danym banku maksymalna zdolność kredytowa jest np. o 30% mniejsza od potrzeb klienta, to raczej nie warto tam składać wniosku o kredyt. W tym kontekście trzeba przypomnieć, że zbyt duża liczba zapytań kredytowych wysyłanych przez różne banki w jednym czasie obniża ocenę danej osoby w BIK (tzw. scoring).