Kredyt hipoteczny

Kredyty hipoteczne to bardzo popularna forma finansowania zakupu własnego domu czy mieszkania, z którą zetknęło się wielu Polaków. Jeśli Ty także masz zamiar go zaciągnąć, z pewnością borykasz się z wieloma wątpliwościami i pytaniami związanymi z kredytem hipotecznym. W jakim banku go wziąć? Co z wkładem własnym? Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny? Co wpływa na zdolność kredytową? W końcu – czy warto brać kredyt hipoteczny? Odpowiedzi na te i inne pytania czekają na Ciebie w poniższym artykule!

Co to jest kredyt hipoteczny?

Aby móc dobrze wyjaśnić wszelkie kwestie dotyczące tego produktu, należy wyjaśnić, czym jest kredyt hipoteczny. Definicja mówi, że jest to długoterminowe zobowiązanie finansowe, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na rzecz banku. W praktyce oznacza to, że w razie, gdybyś miał trudności ze spłaceniem długu, instytucja z pomocą komornika będzie miała prawo dążyć do sprzedaży nieruchomości, by odzyskać pożyczone pieniądze. Hipotekę ustanawia się, dokonując wpisu w IV rozdziale księgi wieczystej. W związku z tym można spotkać się z terminem „kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania”. Wartość nieruchomości jest dla banku zabezpieczeniem spłaty długu.

Cechą charakterystyczną kredytów hipotecznych jest ich celowość. Są to więc zobowiązania udzielane, by sfinansować konkretne przedsięwzięcie. Jego realizację bank będzie dokładnie weryfikował, wymagając od Ciebie przedstawienia właściwych dokumentów. O tych przeczytasz więcej w dalszej części artykułu. Zastanawiasz się, czy można dostać kredyt hipoteczny na dowolny cel? Nie jest to możliwe. Większą swobodę daje pożyczka hipoteczna, o której więcej dowiesz się nieco później.

Charakterystycznym elementem kredytów hipotecznych, odróżniającym ten typ produktów od innych zobowiązań finansowych, jest konieczność przedstawienia wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. Jeśli zastanawiasz się, jak dostać kredyt hipoteczny, musisz przede wszystkim wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, którą bank oceni na etapie starania się o finansowanie. Więcej na temat tych terminów przeczytasz w dalszej części tekstu.

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Wspomnieliśmy, że kredyty hipoteczne mogą być zaciągane w konkretnym celu i nie istnieje kredyt hipoteczny na dowolny cel. Na co więc można przeznaczyć zdobyte w jego ramach środki? Wbrew pozorom, nie tylko na zakup mieszkania.

Wiele banków oferuje kredyt hipoteczny na budowę domu. Takie finansowanie można uzyskać na budowę zarówno metodą gospodarczą, jak i taką, w którą zaangażowani są fachowcy. Kredyt hipoteczny na dom można przeznaczyć także na zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Za pieniądze uzyskane w ten sposób wcale nie musisz jednać kupować domu albo mieszkania. Lokal lub budynek możesz także wyremontować, odnowić albo zaadaptować pod konkretne potrzeby. Nie jest więc rzadkością kredyt hipoteczny na remont czy kredyt hipoteczny na wykończenie domu. Masz zamiar dopiero postawić wymarzony dom, ale nie kupiłeś jeszcze parceli? Z pewnością zainteresuje Cię kredyt hipoteczny na działkę budowlaną.

Jak widzisz, pole działań, na które możesz wykorzystać środki uzyskane w ramach kredytów hipotecznych, jest dość szerokie. Ważne, by było związane z nieruchomością i stanowiła ona ich zabezpieczenie. Aby mieć pewność, że cel, na który chcesz przeznaczyć pieniądze, jest dozwolony przez bank, za każdym razem dokładnie zapoznawaj się z regulaminem oferty, gdzie bank dokładnie go uściśla.

Kredyt hipoteczny a mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny na budowę domu czy jego remont to jednak mniej popularne rozwiązanie niż kredyt hipoteczny na mieszkanie. To właśnie na zakup własnego lokalu najczęściej przeznaczane są środki z tego finansowania. Często kredyt hipoteczny myli się właśnie z kredytem mieszkaniowym, używając tych terminów naprzemiennie. Robią to także banki.

Różnica tkwi jednak w tym, jak dane zobowiązanie możemy spożytkować. Mówiąc prościej, kredyt hipoteczny daje o wiele więcej możliwości niż kredyt mieszkaniowy – ten drugi jest o wiele bardziej skonkretyzowany. Kredyt mieszkaniowy jest więc jednym z rodzajów kredytu hipotecznego i jego najpopularniejszą formą. Znowu, najlepszym sposobem na poznanie przeznaczenia danego produktu jest zapoznanie się z jego regulaminem, gdzie znajdziesz wszystkie niezbędne informacje związane z kredytem hipotecznym: warunki otrzymania, spłacania, cel, na jaki można go przeznaczyć, itp.

Kredyt hipoteczny – zdolność kredytowa. Dlaczego jest ważna?

Kredyty hipoteczne mają to do siebie, że nie każdy może je wziąć. W końcu mówimy o zobowiązaniach, których wartość może przekraczać kilkaset tysięcy złotych, a jego spłacanie trwać kilkadziesiąt lat. Udostępnianie takich środków jest dla banku dużym ryzykiem, bo nie każdy kredytobiorca ma odpowiednie możliwości finansowe, by móc później zwrócić tak duży dług. Poza tym w ciągu kilkudziesięciu lat może zmienić się sytuacja majątkowa kredytobiorcy, co także przecież znacznie wpłynie na spłacanie kredytu hipotecznego. Dlatego zanim otrzymasz odpowiedź dotyczącą finansowania, bank musi zbadać Twoją zdolność kredytową – czyli to, czy Twoje możliwości finansowe są wystarczające, by spłacić kredyt hipoteczny w pożądanej przez Ciebie kwocie. Co składa się na zdolność kredytową? Kredyt hipoteczny najszybciej uzyskają osoby, które:

• są zatrudnione w oparciu o umowę o pracę na czas nieokreślony. Oczywiście nie oznacza to, że kredytobiorcy pracujący na umowie-zleceniu czy ci prowadzący własną działalność gospodarczą są całkowicie skreśleni, ale mogą mieć więcej trudności oraz muszą dostarczyć większą liczbę dokumentów. Umowa o pracę jest bowiem uważana za najbardziej stabilną formę zatrudnienia, a kontrakt na czas nieokreślony to dla banku sygnał, że będziesz utrzymywał ciągłość dochodów. A jak wygląda sytuacja w kwestii kredyt hipoteczny a umowa na czas określony? Teoretycznie banki stawiają te dwie formy zatrudnienia na równi, jednak w przypadku tej drugiej ważne są również inne czynniki, jak staż pracy, to, ile już przepracowaliśmy w danym miejscu, oraz czas do końca obowiązywania umowy. Różne banki mają w tych kwestiach inne wytyczne;
• wykazują odpowiedni dochód – czyli, innymi słowy, zarabiają odpowiednio dużo. Im bowiem większe wynagrodzenie, tym łatwiej będzie Ci spłacić ratę zobowiązania. Jak uzyskać kredyt hipoteczny przy niskich dochodach? Pierwsza metoda to ograniczenie kosztów stałych (miesięcznych wydatków) czy zadbanie o dobrą historię kredytową. Jeśli jednak te ruchy nie pomogą, rozważ wzięcie kredytu z inną osobą. Częstą praktyką jest branie kredytu hipotecznego dla młodych małżeństw, w którym obie osoby wykazują stały dochód. Suma wynagrodzeń jest większa, dlatego o takie zobowiązanie łatwiej niż o kredyt hipoteczny dla singla;
• nie spłacają obecnie innych, drogich kredytów. Każda pożyczka czy kredyt albo karta kredytowa wpływają na zdolność kredytową. Kredyt hipoteczny również oczywiście nie jest obojętny dla naszego budżetu. Dlatego im mniej innych zobowiązań, tym lepiej. Warto więc przed złożeniem wniosku w banku pozbyć się zbędnych kart kredytowych czy limitów w koncie albo spłacić inne kredyty gotówkowe przed czasem. Jeśli jednak nie masz takiej możliwości – skonsoliduj je, co pozwoli Ci na zmniejszenie miesięcznej raty;
• mają pozytywną historię kredytową. Składają się na nią terminowe spłaty poprzednich zobowiązań – włącznie z kredytem ratalnym, czyli popularną sprzedażą sprzętów czy innych produktów na raty. Brak zaległości w opłacaniu rat to dla banku sygnał, że nie będziesz miał takich problemów również w przypadku kredytu hipotecznego. Zdolność kredytowa w tym zakresie sprawdzana jest na podstawie raportu Biura Informacji Kredytowej, które gromadzi informacje dotyczące wszystkich klientów banków i firm pożyczkowych zaciągających takie zobowiązania. Zaległości nie można z tej bazy usunąć – jedynie skorygować ewentualne błędy;
• mają odpowiedni status cywilny. Co to znaczy? Kredyt hipoteczny najłatwiej zdobyć, kiedy jest się małżeństwem bez dzieci – mamy wówczas bowiem dwa dochody ani żadnej innej osoby na utrzymaniu. Taki stan rzeczy gwarantuje lepszą zdolność kredytową. Kredyt hipoteczny dla samotnego rodzica może z kolei wiązać się z większą nieufnością banku co do możliwości finansowych kredytobiorcy;
• są w odpowiednim wieku. Rzecz jasna kredyty hipoteczne przeznaczone są wyłącznie dla osób, które ukończyły 18. rok życia. Jednak w tym przypadku istotna jest także górna granica wieku. Każdy bank ustala w regulaminie, w jakim wieku może być kredytobiorca podczas regulowania ostatniej raty kredytu. Jest to istotne z tego powodu, że zobowiązanie to można spłacać nawet 35 lat. Z analizy większości ofert wynika, że najlepszy kredyt hipoteczny będzie należał się osobom, które nie ukończyły jeszcze 40 lat. Im później, tym zdolność kredytowa niższa.

Banki oceniają zdolność kredytową według własnych kryteriów, które nie są znane ogółowi.Można jednak poznać przybliżone możliwości finansowe w oczach banku za pomocą dostępnego na stronach konkretnych instytucji kalkulatora zdolności kredytowej kredytu hipotecznego. Kalkulator ten bierze pod uwagę te same parametry, co kredytodawcy. Dzięki niemu poznasz przybliżoną, odpowiadającą Twoim możliwością kwotę kredytu hipotecznego. Kalkulator zdolności kredytowej jest jedynie wskazaniem – ostateczne możliwości i ocenę poznasz dopiero po złożeniu wniosku w banku i jego rozpatrzeniu. To również w placówce dowiesz się dokładnie, jakie warunki trzeba spełnić, aby dostać kredyt hipoteczny, jakie dokumenty musisz przedstawić, itp.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – czy to możliwe?

Charakterystyczną, specyficzną dla kredytów hipotecznych cechą jest fakt, że aby je otrzymać, należy dysponować wkładem własnym w odpowiedniej wysokości. Biorąc kredyt hipoteczny na mieszkanie, zakup nieruchomości opłacasz razem z bankiem. A to oznacza, że instytucja nie może udzielić Ci finansowania, które pokryje 100 proc. kosztów zakupu. Z wkładem własnym wiąże się pojęcie LTV kredytu hipotecznego. Co to jest? Wskaźnik ten prezentuję stosunek pożyczonej kwoty do wartości nieruchomości. Im wyższy, tym bardziej ryzykowny dla banku, bo wiąże się z pożyczką wyższej sumy.

Jeszcze kilka lat temu niczym niezwykłym nie było wzięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. To jednak się zmieniło, przede wszystkim ze względu na wysoką liczbę niespłacanych zobowiązań – przez mniej restrykcyjne wymogi więcej osób mogło dostać kredyt hipoteczny. Wkład własny jest więc zabezpieczeniem zarówno dla banku, jak i klienta. Ten pierwszy widząc, że kredytobiorca jest w stanie zgromadzić wymaganą kwotę, ma większą pewność, że ten poradzi sobie ze spłatą. Z kolei ten drugi uniknie wpadnięcia w spiralę zadłużenia, o co łatwo, kiedy zaciągamy niezgodną z naszymi możliwościami kwotę kredytu hipotecznego.

Wkład własny wynosi obecnie 20 proc. wartości nieruchomości, a więc maksymalna kwota, jaką możesz dostać od banku w ramach takiego finansowania, to 80 proc. wartości mieszkania albo domu.Próg ten ustaliła w swojej rekomendacji Komisja Nadzoru Finansowego. Jest jeszcze jednak inna możliwość w kwestii kredyt hipoteczny a wkład własny. Niektóre banki dopuszczają możliwość udzielenia finansowania z 10-proc. wkładem. Niski wkład własny nie oznacza jednak, że taki wariant to gwarancja najtańszego kredytu hipotecznego. Wręcz przeciwnie – przez to, że pożyczamy więcej, musimy płacić większe raty. Ale to nie jedyna reperkusja takiego rozwiązania. Na fakt, że nie jest to tani kredyt hipoteczny, wpływa również podniesiona marża. Wspominaliśmy, że im wyższy wskaźnik LTV, tym wyższe ryzyko dla banku. Aby je sobie zrekompensować, instytucje chętnie nakładają na takie zobowiązania wyższą marżę, co skutkuje wyższym oprocentowaniem i ratą. Ostatnia kwestia, na którą warto zwrócić uwagę, to ubezpieczenie niskiego wkładu. To kolejny sposób zabezpieczenia dla banku udzielającego zobowiązanie z 10-proc. wkładem własnym. Kredyt hipoteczny w takim kształcie będzie wymagał od nas opłacania wyższych rat – do momentu, aż kwota składek ubezpieczenia nie osiągnie wymaganych 20 proc. wkładu.

Przeglądając oferty kredytodawców w poszukiwaniu najkorzystniejszej oferty z pewnością zastanawiasz się, czy można obecnie wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Jaki bank zaoferuje taką możliwość? W teorii – żaden, są jednak sposoby na to, by ten obowiązek pominąć. Popularną metodą na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest poproszenie o darowiznę jednego z najbliższych członków rodziny – najlepiej takiego z pierwszej grupy podatkowej dla uniknięcia wysokiego podatku od spadków i darowizn. Jeśli oszczędzasz na emeryturę w ramach III filaru na koncie IKZE lub IKE, jesteś na dobrej pozycji przy braniu kredytu hipotecznego – środki zgromadzone na tych rachunkach można także spożytkować na wkład własny. Co więcej, jeśli decydujemy się na kredyt w tym samym banku, w którym mamy wspomniane konto, instytucja sama zajmie się przejęciem środków. Innym sposobem na kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest wykorzystanie na jego poczet oszczędności przeznaczonych na remont. Wówczas wartość nieruchomości będzie stanowiła cena lokalu czy budynku oraz kosztorys zaplanowanych prac.

Dobra wiadomość dla osób, które planują wziąć kredyt hipoteczny – wkład własny wcale nie musi mieć formy gotówki. Może to być inna nieruchomość. A jeszcze lepsza wiadomość jest taka, że wspomniane mieszkanie albo dom nie musi być naszą własnością. Tutaj więc również przyda się pomoc rodziny. Jeśli nasz współmałżonek, rodzic czy rodzeństwo ma nieruchomość na własność i jest gotowy na przystąpienie do kredytu razem z nami, może ona pełnić rolę wkładu własnego. Podobnie jak działka budowlana, na którym mamy zamiar postawić dom. Wiele instytucji honoruje również taką formę kredytu bez wkładu własnego. A jeśli szukasz nieruchomości na rynku wtórnym, możesz wykorzystać kolejny sposób, jakim jest zaliczenie jako wkład różnicy między ceną domu czy mieszkania a jego wartością, którą oceni rzeczoznawca majątkowy. Jeśli sprzedający lokal czy budynek zgodzi się na sprzedaż poniżej wartości, to rozbieżność między nią a ceną niektóre banki są w stanie zaakceptować jako wkład własny. Do niedawna można było także wziąć kredyt hipoteczny dla młodych w ramach rządowego programu dofinansowującego ten cel. Jest on już jednak nieaktualny.

W jakim banku kredyt hipoteczny jest do uzyskania bez spełniania tego obowiązku? To już zależy od polityki konkretnej instytucji. Często łączą one np. możliwość wniesienia na poczet wkładu własnego różnicy między ceną a wartością z koniecznością wpłaty 10 proc. wartości inwestycji. Warto więc pamiętać, że wymienione wcześniej sposoby nie są uniwersalne, każdy bank może bowiem w tej kwestii wybrać inne wytyczne. O czym jeszcze trzeba pamiętać, chcąc uniknąć wkładu własnego przy kredycie hipotecznym? Wymagania uniwersalne dla każdego banku to deklaracja, że środki na ten cel nie zostały zdobyte za pomocą kredytu gotówkowego lub pożyczki. Takie posunięcie pogorszyłoby naszą zdolność kredytową, a ze względu na to, że musielibyśmy spłacać dwie (zapewne dość wysokie) raty, to szybka droga do nadmiernego zadłużenia. Najlepszym, choć długotrwałym sposobem na pokrycie wkładu własnego jest regularne oszczędzanie.

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę?

Wiesz już, z czym trzeba się liczyć, by w ogóle rozważać wzięcie kredytu hipotecznego. Upewniłeś się, że Twoja zdolność kredytowa pozwala Ci na zaciągnięcie zobowiązania, wiesz, że możesz pozwolić sobie na pokrycie wkładu własnego. Pozostaje więc podjęcie decyzji co do tego, jaki kredyt hipoteczny wybrać.

Pierwsza kwestia to okres kredytowania, który kredytobiorca wybiera sam. Kredyty hipoteczne spłaca się co najwyżej przez 35 lat, płacąc comiesięczne raty. KNF nakazuje pracownikom banków proponowanie zobowiązań na maksymalnie 25 lat – klient nie musi się na taki scenariusz jednak zgadzać. Co daje wydłużenie okresu spłaty? To prosty i popularny sposób na zwiększenie zdolności kredytowej. Dzięki temu obniża się koszt miesięcznej raty, dzięki czemu łatwiej uwzględnić ją w domowym budżecie. Jest jednak drugi, mniej pozytywny skutek zwiększenia liczby rat – o tym jednak przeczytasz nieco później, w części o kosztach kredytu hipotecznego. Kalkulator zdolności kredytowej to narzędzie, w którym sprawdzisz tę zależność – wystarczy zmienić czas trwania zobowiązania i pozostawić inne parametry w takim samym kształcie. Wydłużenie okresu spłaty pozwoli nam na wzięcie większego kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie to kolejna kwestia, na którą musisz zwrócić uwagę, wybierając najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. Ma ona bowiem istotny wpływ na całkowity koszt zobowiązania – a nic dziwnego, że szukasz najtańszego kredytu hipotecznego. Co do zasady produkty te mają zmienne oprocentowanie. Dzieje się tak dlatego, że, jak wspomnieliśmy, są to długoletnie zobowiązania. W tak długim czasie istnieje ryzyko obniżki stóp procentowych, a wraz z nimi – stawki na kredytach. Dlatego banki rekompensują w ten sposób ewentualne straty. W ofertach nielicznych instytucji można znaleźć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Nie oznacza to jednak, że stawka nie zmieni się przez cały okres kredytowania. Zazwyczaj takie oferty działają na zasadzie czasowych promocji. Przez pierwsze kilka lat oprocentowanie jest stałe, jednak później naliczane jest standardowo, według zmiennej stawki.

Jest ona obliczana na podstawie dwóch zmiennych: wskaźnika WIBOR i marży. Ten pierwszy to czynnik rynkowy. Obrazuje on oprocentowanie transakcji na rynku międzybankowym i jest w dużej mierze zależna od wysokości stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Ani banki, ani klienci nie mają na niego wpływu. Inaczej jest jednak z marżą. Stanowi ona wynagrodzenie dla kredytodawcy za udzielenie finansowania. Marża, w przeciwieństwie do WIBORU, jest taka sama przez cały okres kredytowania. Można ją ustalić za pomocą negocjacji z bankiem, a jej wysokość zależy od wielu czynników, np.:

• wysokości wkładu własnego. Jak wspominaliśmy, opcja z 10-proc. wkładem własnym to rozwiązanie kosztowniejsze również ze względu na wysokość marży. W ten sposób bank rekompensuje sobie ryzyko związane z udzieleniem kredytu hipotecznego;
• zdolności kredytowej. To znowu kwestia związana z ochroną banku przed ryzykiem przy udostępnianiu kredytu hipotecznego. Zasady są analogiczne – klient o niższej zdolności kredytowej rodzi większe niebezpieczeństwo, a podwyższenie marży ma bank przed nim uchronić;
• wysokości prowizji za udzielenie kredytu. Tak jak marża dotyczy każdego, nawet najlepszego kredytu hipotecznego, tak prowizja wcale nie musi być obowiązkowym składnikiem kosztów zobowiązania. Jest tutaj jednak pewna zależność – im wyższa marża, tym niższa prowizja i odwrotnie. Zatem musisz się liczyć z tym, że również najlepsze kredyty hipoteczne z niską marżą będą obarczone prowizją;
• skorzystania z innych produktów banku. To tzw. oferta sprzedaży krzyżowej. Wówczas wraz z kredytami hipotecznymi sprzedawane są dodatkowe usługi z oferty. Skorzystanie z nich jest często sposobem na obniżenie marży. Czy to jednak sposób na najtańsze kredyty hipoteczne? Teoretycznie sama rata zobowiązania jest niższa, dochodzą jednak koszty utrzymania dodatkowych produktów, które także nie są obojętne na domowe finanse;
• faktu bycia stałym klientem instytucji. Niektóre banki są w stanie zaoferować oddanym klientom, którzy wcześniej korzystali z ich usług, preferencyjne warunki i najlepszy kredyt hipoteczny.

Nie bez wpływu jest forma spłaty kredytu hipotecznego. Rata tego zobowiązania może być wyliczana na dwa sposoby – być równa lub malejąca. Zdecydowanie częściej proponowaną opcją jest ta pierwsza. W tym scenariuszu comiesięczna transza wyliczana jest tak, że za każdym razem płacimy tę samą kwotę. Z kolei w malejącej – jak wskazuje nazwa – z każdym miesiącem płacimy coraz mniej. Raty malejące to najlepsze kredyty hipoteczne dla osób, które chcą zwiększyć zdolność kredytową. Przede wszystkim dlatego, że ze względu na niższą ratę w początkowym okresie spłaty, możemy sobie pozwolić na łatwiejsze jej spłacenie.

Ile kosztuje kredyt hipoteczny?

Czas przejść do konkretów – a więc do tego, ile ostatecznie trzeba będzie zapłacić za kredyt hipoteczny. Koszty, wbrew pozorom, nie są uzależnione wyłącznie od oprocentowania. Dużą rolę spełnia tu też prowizja, dodatkowe, wymagane przez bank ubezpieczenia oraz ewentualny cross-selling. Niektórzy klienci, analizują np. informacje zawarte w rankingu kredytu hipotecznego. Ranking ten zawiera wszystkie najważniejsze parametry dotyczące finansowania – w tym także oprocentowanie. Jest to jednak podejście nieco mylące – właśnie ze względu na to, że odsetki nie są jedynym kosztem takiego długu. Aby mieć nieco lepszy wgląd w to, ile będą wynosiły wszystkie opłaty związane z finansowaniem, należy zwrócić uwagę na RRSO kredytu hipotecznego. Ranking wspomniany wcześniej zazwyczaj również i ten czynnik prezentuje w swoich wynikach.

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania ma za zadanie pomóc klientowi w znalezieniu najlepszego kredytu hipotecznego za pomocą porównania tylko jednego parametru. Takie zestawienie przedstawione jest w formie procentowej wartości zobowiązania, które kredytobiorca musi uiścić w ciągu roku. Czy to oznacza więc, że najniższe RRSO zawsze będzie wiązało się z najtańszym kredytem hipotecznym? Niekoniecznie. Warto pamiętać bowiem o tym, że kredyt w ratach malejących zawsze ma wyższe RRSO, a dług z dłuższym okresem kredytowania zawsze będzie charakteryzował się niższym poziomem tego czynnika.

Gdy jednak spojrzymy na całkowite koszty kredytu hipotecznego, porównanie wypada na korzyść tego w ratach malejących. To także zobowiązania zawierany na długi okres wygrywają jako najtańsze kredyty hipoteczne. Pierwsza kwestia wynika z faktu, że przy ratach malejących odsetki liczone są od zmniejszającego się regularnie kapitału – każda kolejna rata go uszczupla, a więc część odsetkowa raty topnieje, zaś kapitałowa – pozostaje taka sama. Z kolei z dłuższym okresem kredytowania wiąże się konieczność zapłacenia większej liczby rat i, co się z tym wiąże – większej kwoty dodatkowych opłat.

Chcesz wiedzieć, jak będzie kształtowało się spłacanie Twojego kredytu hipotecznego? Kalkulator rat dostępny na stronie banku pozwoli dokonać niezbędnych obliczeń. W poszukiwaniu najlepszych kredytów hipotecznych warto zaś skorzystać z rankingu czy porównywarki. Wystarczy wypisać niezbędne dane i kliknąć „oblicz kredyt hipoteczny”. Dzięki takim narzędziom, jak kalkulator kredytu hipotecznego, porównywarka albo ranking, możesz sprawdzić swoje możliwości finansowe i ofertę rynkową jeszcze przed tym, aż złożysz wniosek o kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny – wcześniejsza spłata. Czy to się opłaca?

Zapewne zgodzisz się z nami, że najlepszy kredyt – hipoteczny również – to taki, z którego spłatą możemy szybko i bezboleśnie się rozprawić. Jeśli odnotujesz znaczny przypływ gotówki czy np. sprzedasz inną nieruchomość, a uzyskane w ten sposób środki pozwolą Ci na spłatę kredytu, warto pomyśleć o wcześniejszym jego uregulowaniu. Na czym to polega?

Wcześniejszej spłaty nawet najtańszego kredytu hipotecznego można dokonać albo dokonując nadpłaty, albo oddając wszystkie należne bankowi pieniądze jednorazowo, w całości. Zgodnie z prawem, jeśli zrobisz to wcześniej niż trzy lata po podpisaniu umowy, bank może naliczyć prowizję za wcześniejszą spłatę o wysokości maksymalnie 3 proc. wartości kredytu. Po tym czasie możesz uregulować dług przed czasem bez żadnych dodatkowych opłat. Oczywiście bank może, ale nie musi naliczyć taką prowizję. Jeśli jesteś przekonany, że będziesz miał dostęp do gotówki wcześniej niż trzy lata po podpisaniu umowy, a nie chcesz dopłacać, dokładnie zapoznaj się z ofertami, gdzie kredyt hipoteczny będzie najkorzystniejszy pod tym względem. Wszelkie możliwe koszty muszą być uwzględnione w tabeli opłat i prowizji. W ten sposób zapewnisz sobie najtańszy kredyt hipoteczny.

Kredyt konsolidacyjny hipoteczny – na czym polega?

Choć bardziej znaną formą jest kredyt konsolidacyjny gotówkowy, to takiego połączenia kredytów w jeden można dokonać również z zabezpieczeniem w postaci hipoteki. Kredyt konsolidacyjny ma na celu spłacenie kilku zobowiązań zaciągniętych u różnych kredytodawców za pomocą jednego. „Nowy” bank spłaca więc za nas nasze długi i to jemu później oddajemy pieniądze w postaci jednej, niższej raty. To krótki opis konsolidacyjnego kredytu gotówkowego. Można jednak go wziąć pod hipotekę. Nieruchomość zabezpiecza wtedy spłatę finansowania, dzięki czemu można wypracować korzystniejsze warunki, np. niższe oprocentowanie, dłuższy okres kredytowania oraz wyższą maksymalną kwotę. Musisz się jednak liczyć z koniecznością spełnienia wielu warunków, na czele z wpisaniem hipoteki na rzecz banku, by móc uzyskać konsolidacyjny kredyt hipoteczny. Gdzie najlepiej się po niego udać? Każda instytucja ma pod tym względem różne wytyczne – warto więc na bieżąco przeglądać oferty, by móc wybrać taką, która spełni nasze potrzeby.

Pożyczka hipoteczna a kredyt hipoteczny

Na co dzień słów „kredyt” i „pożyczka” używamy zamiennie. Aby być dokładnym, musimy je rozróżnić, bowiem nie są to te same produkty. Tak samo jest w przypadku pożyczki hipotecznej i kredytu hipotecznego. Porównanie tych instrumentów wykaże, że różnią się one między sobą znacząco.

Jeśli chodzi o podobieństwa, to zarówno kredyt, jak i pożyczka hipoteczna, wymagają zabezpieczenia w postaci hipoteki na posiadanej nieruchomości. W pierwszym przypadku to dom i mieszkanie, które posiadamy na własność (nie może być ono jednak obciążone), w drugim – lokal czy budynek, który zamierzamy kupić. Podobnie jak kredyt, pożyczka hipoteczna udzielana jest na długi okres i wysoką kwotę.

To tyle, jeśli chodzi o podobieństwa między pożyczką a kredytem hipotecznym. Porównanie obu produktów musi uwzględnić ich cel. W przypadku tego drugiego musi być on ściśle określony, zaś pierwszej – takie finansowanie możemy spożytkować na dowolny cel, z którego bank nie będzie nas rozliczać. Kolejna kwestia to oprocentowanie. Pożyczka hipoteczna ma zazwyczaj wyższą stawkę niż kredyt – nie jest to więc produkt tani. Kredyt hipoteczny to produkt z reguły korzystniejszy pod względem kosztów. W przypadku obu tych rodzajów finansowania bardzo istotna jest odpowiednia zdolność kredytowa – jednak przy pożyczce istotniejsza jest wartość nieruchomości. Maksymalna kwota zobowiązania wynosi, w zależności od instytucji, od 70 do 80 proc. tej wartości. Zaletą pożyczek jest jednak fakt, że nie wymagają one wkładu własnego – czegoś, bez czego nie będzie dla nas dostępny nawet najtańszy kredyt hipoteczny.

Kredyt hipoteczny czy gotówkowy – który wybrać?

Obok kredytów hipotecznych, równie popularną formą finansowania jest kredyt gotówkowy. Przy zakupie nieruchomości to oczywiście ten pierwszy przychodzi na myśl, wcale nie jest jednak powiedziane, że to jedyna możliwa forma sfinansowania tego celu. Jaki kredyt – hipoteczny czy gotówkowy – będzie korzystniejszy?

Aby móc odpowiedzieć na to pytanie, powinieneś dokładnie przeanalizować swoją sytuację przed zakupem nieruchomości. Jeśli potrzebna jest Ci duża kwota oraz masz możliwość zgromadzić co najmniej 20 proc. ceny mieszkania albo domu, o wiele bardziej będą Ci się opłacać kredyty hipoteczne. Ranking tych produktów to miejsce, gdzie znajdziesz najkorzystniejsze oferty. Tam też zauważysz, że są one o wiele niżej oprocentowane niż kredyty gotówkowe. Poza tym to te pierwsze dają możliwość rozłożenia długu na większą liczbę rat.

Jeśli jednak możesz pozwolić sobie na opłacenie większości inwestycji własnymi środkami, ani też nie masz konkretnie sprecyzowanego celu, na jaki przeznaczysz pieniądze, kredyt gotówkowy będzie dobrym rozwiązaniem. Daje on bowiem o wiele większą swobodę, na dodatek wiąże się z koniecznością spełnienia mniejszej ilości formalności. Do kredytu gotówkowego często wystarczy jedynie zaświadczenie o zarobkach, z kolei kredytu hipotecznego – dokumenty nie tylko potwierdzające zdolność kredytową, lecz także te dotyczące nieruchomości, których zdobycie może trwać miesiącami. Poza tym decyzja co do tego pierwszego następuje bardzo szybko. Natomiast każdy, kto wie, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku, wie także, że to długotrwała procedura.

Mamy nadzieję, że rozwialiśmy Twoje wątpliwości związane z kredytem hipotecznym. Czy warto go wziąć? Odpowiedź na to pytanie możesz znać tylko Ty – najlepiej bowiem znasz swoje możliwości finansowe i potrzeby. Aby pomóc sobie w podjęciu decyzji, warto skorzystać z narzędzi dotyczących kredytu hipotecznego – kalkulatora rat, porównywarki, rankingu. Te dwa pierwsze są narzędziami interaktywnymi – samodzielnie wpisujesz interesujące Cię parametry kredytu hipotecznego. Porównywarka jako wyniki zaprezentuje aktualne oferty banków najlepiej pasujące do Twoich zapytań. Jeśli jednak zależy Ci na tym, by wiedzieć, jak w praktyce ukształtują się oferowane przez banki kredyty hipoteczne, ranking będzie dobrym sposobem, by to sprawdzić. Dane w nim zawarte są dopasowane pod konkretnego, profilowego klienta.